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新婚夫妇5年提前还贷妙法

来源: 2008-12-8 15:13:31 作者: 点击:
 正筹划着宝贝计划的新婚夫妇,如何才能在五年内还清房贷呢?

  07年初,32岁的Steven和28岁的Eileen终于结束了长达五年的爱情长跑,组建了家庭。可是,即便是工作体面、收入不错的他们,在面对央行一年加息六次所带来的房贷压力,同样非常担忧。

  Steven在一家外企担任中层管理人员,月收入税后约为15000元,太太Eileen在另一家外企做秘书,月收入税后为8000元。Steven年终奖为6万元,Eileen有年终双薪福利。此外,两人都有公司为之购买的基本社保。

  Steven夫妇于2007年1月购买了一套复式楼143万,首付30%后向银行商业贷款100万,原贷款期限为20年。当时的优惠利率5.81%。按等额本息还款法计算,月供约为7000元,20年利息总支出高达约63万元。从开始还款至今年1月份,Steven支付房屋供款8.4万其中购房贷款利息约为6.5万元,如果按照今年1月1日执行的新优惠利率6.6555%,Steven夫妇每月要增加供款600多元。

  他们现在手头上还有活期存款8万元,货币基金8万,债券类基金10万,股票型基金5万元,他们每月的日常消费大概在5000元左右,每年的旅游费用、孝敬父母费用及人情费用共30000元。婚前Steven有一辆价值20万的私家车,除了公司补贴一部分油费,每年油费还需1.8万元。他们计划在五年内还清所有贷款,并生一个宝宝。

  财务状况分析

  Steven夫妇年度收入总计为344000元。夫妇家庭年度总支出为212000元,其中消费支出为128000元,债务支出为84000元。家庭支出占家庭收入的比例为62%。可以看出家庭结余与支出的比例相当,对于年轻、成长期的家庭而言,基本合理。

  从资料分析,Steven夫妇家庭总资产194万,其中房产143万,资产负债比例52%>50%,负债过高,超过家庭承受能力。

  此外,Steven夫妇家庭还存在一个极其突出的问题。那就是,家庭一方面有100万元的负债,需要按照超过5%的贷款年利率支付利息,另一方面却仍有10多万元的资金是以活期存款及货币基金的形式投资,投资收益不及房贷利率,这样一来,对家庭理财非常不利。

  提前还贷分步走

  提前还贷因人而异

  是否需要提前还贷,不仅要看现在的资金实力,还要看将来的投资环境。一般来说,适合提前还贷的人需要符合以下条件:首先,选择了等额本息还款法并且处于还贷前5年之内;其次,手上有闲余资金,但苦于没有其他投资途径,或者投资收益率小于贷款利率。

  Steven夫妇采用是等额本息还款法还贷,现在正处于还贷第一年,加上现有资金投资收益率非常低,股市也不如之前火爆,很适合提前还贷。目前银行主要有三种提前还贷方式:

  第一种:将所剩贷款一次还清。需要现在一次还大概98万,能节省利息57万。

  第二种:部分提前还款,月供不变,缩短还款期限。先提前还款20万,仍保持之前的月供水平,则正常贷款期限则缩短至2020年,但是如果五年内有足够闲钱,可以在2012年一次性提前还款58万。就可以节省利息支出近40万元。利息总额约为23万元。

  第三种:部分提前还款,减少月供,还款期限不变。提前还款20万元,月供减少为5500元,提前还款后节省利息支出近11万元。利息总额约为52万元。

  因此,按照Steven夫妇的目前财务状况和未来的财务计划,第二种还贷方式很适合。建议Steven夫妇建议保留货币基金3万元做家庭应急资金,考虑到未来五年要一个孩子,可将应急资金调到6万元。把剩余的2万货币基金和10万债券基金卖掉,加上活期存款,赶在年初加息前先还贷20万元。

  闲钱也能跑赢“加息”

  Steven夫妇每年扣除房贷及生活消费后,结余高达18.2万元,如果这笔资金能利用得当,不仅能达到钱生钱的目的,还能作为机会成本跑赢加息并获得较高收益。那么,这块资产该如何配置呢?

  首先,每年花三万买稳增型开放式基金。开放式基金具有“专家理财、风险小、收益高”的特点,如果认购或申购运作稳健、管理规范的开放式基金,可以相应取得较高收益。基金宝元、南方避险增值基金以及富国天利等基金的份额累计净值都比较稳定,均基本保持在101.44%-116.35%之间,投资收益非常可观,Steven夫妇可以考虑适量购买。

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