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新环境下如何做好房贷规划

来源: 2008-12-8 15:07:01 作者: 点击:

  王婷去年买房的时候,房价才开始飚升,当时她看中了一处三室两厅的房产。一天,房产中介的电话响了,售楼小姐通知王婷,房价明天统一上涨,每平方米500-1000元不等,让王婷看要不要马上下订单。

  王婷只考虑了五分钟,就和老公开着车,直奔售楼处,毫不犹豫付了20万元订金。不久之后,王婷就补足了首付,共200万元,余下的房款还有200万元,王婷贷了12年。那是2007年5月,房价和股市都正在等候着最后的一轮飚升。

  因为上一次公积金贷款还有一点未还完,所以此次王婷全部是商业贷款。2007年上调了6次息口后,在2008年1月份,王婷每月需还款20202元。

  2007年6月开始,月供,共12年(假设维持2008年的利率)

  2007年,账越算越开心

  王婷至今也没有后悔那次买房,实际上,现在的房价虽然从最高点跌下来两成左右,但离她的成本,还有20%多,而如果不是买了房,王婷作为一个一直在股市里进进出出的股民,很有可能将这笔钱放着,如果那样,结果可能更坏。

  作为一个企业的会计,王婷很会算账。她和先生本身已有一处房产,只余下10多万元的贷款,用两人的公积金逐月充还,完全不用动用手上的现金。有了新房后,王婷就将老房子余下的10多万贷款还了,将公积金用来还新的房贷。每月2万多元的还款,对王婷和其先生来说,也还能够承担,差不多正好是两人月净收入的一半。新房子虽然是毛坯,但买时王婷就想到要先租出去,所以房产证还没到手,王婷已经在好几处中介将信息挂了出去,房子一到手,王婷就带租户去看,直接签下了5000元/月的租金,及时帮助抵清一部分房贷。

  王婷当时很满意自己的决定,房价呼呼地涨,最高时涨了近50%,如果扣除房贷部分,账面盈利有200万元!自己和先生的工资也在稳定增长,只等存够了装修的钱,就搬到新房子去。这个账,她越算越开心。
[理财师建议]

  房贷要考虑家庭现金流,房贷是负债生活,对普通市民来说,或许是一辈子最大的一次投资,因此,很多问题要细细考虑。

  1.月供不能超过净收入的50%,同时考虑利息上升时的压力:在考虑付多少首付,贷款多少额度时,王婷将手中的现金留出50万元以备装修和紧急状况,其余的付首付,而月供的计算是要求其额度不能超过整个家庭月净收入的一半。基本上,这个原则是适用的,同时,手中最好留足6个月的贷款额,以备不时之需。不过,王婷还应该考虑到,当时利率正在上涨,还款的压力在下一个年份开始时,可能加大,应该做一个加息后的压力测试,让加息后的还款额也可以控制在月净收入50%的范围内。王婷贷款时是6.84%的基础利率,但经过2007年的6次利息上涨后,在2008年变为7.83%,好在2009年利息会从7.83%降为7.2%,还款的压力将有所减轻。

  2.提前还贷问题:其实王婷和先生并没有准备真的贷足12年。他们的设想是现在每年还能存下30万元左右的钱,如果没有好的投资机会,是准备每年提前还贷一部分的。

  3.贷款品种的选择:其实,像王婷这样的房奴,银行是比较喜欢的,手上还有一套无贷的房产,夫妻收入稳定,很多银行是抢着要的。王婷在选择贷款时,可以多看几家,进行一些比较。

  以下的几种方式,各有优点,王婷当时完全可以多问几家银行,选择一个更合适自己的贷款产品,节省利息费用。我们假设其从2009年1月开始贷款,如果继续用其在建行的贷款产品,每月还款额度如下:

  2009年1月开始还款,12年,月供,建设银行如果考虑其它银行的产品,如转按揭至深圳发展银行,运用其气球贷(长贷转短贷,现在就是将5年期以上的贷款通过这个产品转成3年的短期贷款,以获得短期贷款较低的利率,适合还款稳定,或可以提前还款的人)产品,每月还款额度则如下,每月可节省约400元:

  2009年1月转为深圳发展银行气球贷(3年)除了气球贷,还有一些"随借随还","存抵贷","固定利率贷款"等产品可以选择,也可以进行一些组合,投资人可以了解一下,现在的市场和利率情况下,"随借随还"是比较有吸引力的,特别是对部分资金暂时闲置,但又有可能随时动用的投资人来说。

  4.公积金:公积金贷款和还款,是一定要用足的部分,因为公积金贷款的利率较商业贷款低得多,比如说,如果近期利息没什么调整的话,2009年5年期以上商业房贷利率是7.2%,而公积金只有4.59%,利率相差非常大了。其实当时王婷贷款买房时,虽然不能再用公积金贷款,却可以申请20万元左右的公积金装修贷款的,这个部分,现在也没有办法再调整了。另外,还款时,如果公积金账户中有较多的余额,可以先做一个冲还本金的申请,之后再转为用公积金每月还款,充分用足公积金。

  2008年,账太难算了

  转眼到了2008年。年初的时候,王婷碰到了在证券公司做钢铁研究员的老同学,老同学先判断股市会大跌,接着又放言说房价要跌去一半不止,而他自己,已经基本空仓了,他自己的两处房产据说都卖了。

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