上海房价今年预测增幅6.1% 八板块值得关注

　　上海易居研究院房产研究组专家刘玉刚认为，2007年上海新建商品住宅价格将小幅上涨，上涨幅度高于2006年，但低于上海市GDP的增长幅度和人均可支配收入的增长幅度。房地产调控政策对上海的新建商品住宅的价格水平作 用影响十分明显。预测2007年上海新建商品住宅销售价格为8588元/平方米，同比增6.1％。

　　研究认为，2007年上海五个环线中，除中外环和郊环外两个环线销售价格下跌，其他三个环线销售价格将出现上涨。内环内17929元/平方米，同比增0.6％；内中环11879元/平方米，同比增2.5％；中外环7916元/平方米，同比跌1.8％；外郊环6538元/平方米，同比增8.7％；郊环外3546元/平方米，同比降3.6％。

　　由于住宅市场的投资和投机性需求被抑制、市场预期看跌、未来郊环外将有大量商品住宅上市等因素，引发购房者持币观望，从而造成中外环和郊环外价格的走低；市场依然有一定刚性需求的存在，内中环和外郊环商品住宅的销售价格，由于区位和价格具有比较优势，对市场波动有一定的抗跌性。

　　商品房需求量降7.73%

　　上海易居研究院房产研究组测算结果显示，预计2007年上海房地产商品住宅需求总量1981.5万平方米，降幅为7.73%。专家刘玉刚认为，在2007年房地产宏观调控仍有可能出现政策多发期的情况下，该数值只能是一个参考值，但具有一定的可信度。

　　理由一、中央政府依然可能出台重大房地产调控措施。近几年来房地产调控措施主要是针对商品住宅的投资、价格和结构。全国70个主要城市的房价上涨仍然超出政策制定者的预期，因此今年在货币、税收、土地和住房保障等方面应该会有后续重大调控措施出台。

　　理由二、需求存在萎缩可能。2006年是上海市结婚大年，全年估计总数在15万对，形成了阶段性的购房刚性需求，而2007年的婚房需求将不会超过去年的总量；世博会园区动迁量基本完成，由动迁形成的刚性需求估计也会低于去年；上海市住宅用地的土地批租估计仍会处于低位运行状态，重点在于盘活存量；房地产市场没有脱离调控政策多发期，持币待购的群体仍在观望。

　　理由三、需求不可能出现大幅度下跌。上海“十一五期间”平均每年新增人口24万人，延续多年来沪流动人口占全市人口比重越来越大的趋势，巨大的外来人口和中心城区人口正逐步向上海外环线以外的区域扩展。因此，上海城市化和居民住房改善两者带来的住房需求，支撑了上海新建商品住宅的消费市场。

　　商品房供应降3.8%

　　2007年上海市新建商品住宅供应总量预测2117.5万平方米，同比下降3.8％。研究认为,上海自2003年商品住宅达到供应高峰值以后，三年来逐步走低，2007年可能延续这一趋势，但下降幅度应该有所缩小；在市场需求有所萎缩的情况下，市场供给也会做出相应缩小的调整，在宏观调控背景下实现动态的大致供需平衡；房地产开发商对2007年房地产市场的预计既不明朗也不乐观，除极少数大型房地产企业外，大多数采取的是稳健、慎重、收缩的开发战略。

　　研究认为，内环内、内中环和中外环将延续过去几年发展态势，即三个区域的新建住宅供应量继续下滑；而外郊环和郊环外的新建住宅供应量保持着基本稳定状态；外郊环和郊环外两个区域的供应总量约占上海市新建住宅供应总量的70%，继续延续三年来比重不断上升的趋势。

　　八大板块值得关注

　　依据上海易居房地产研究院的数据，内环内由于土地资源的越发稀缺，作为住宅用途的土地将越来越少，内环内成熟的商业配套、便利交通等优势提升该区域的需求。内中环的销售价格介于内环内和中外环之间，由于区位和价格的差异，此区域的价格弹性大，消费者极容易受到市场波动的影响；中外环需求量由于有价格优势，所以表现较为平稳。外郊环在2006年成交较为火爆，但是由于投资者受到市场的挤压而离场；而且预期未来市场将有更多物美价廉的产品上市，消费者推迟购房计划。